「敷金・礼金ゼロ」で消えた初期費用は、どこへ移ったのか。0円物件の総額を検証する

「初期費用0円で入居できます」。不動産の広告で、この言葉を見たことがあるはずです。敷金も礼金もいらないなら、引っ越しの負担はぐっと軽くなります。では、消えたはずの初期費用は、本当に消えたのでしょうか。それとも、名前と払う時期を変えて、契約書の別の場所に移っただけなのでしょうか。UR都市機構と国土交通省、国民生活センターの公表資料で検証します。

ゼロになるのは、敷金と礼金の2つだけ

「0円物件」は、敷金と礼金がともに0円の物件の通称で、「ゼロゼロ物件」とも呼ばれます。ゼロになるのはこの2つだけです。UR都市機構の解説でも、ゼロゼロ物件であっても「仲介手数料や保証料、鍵交換費用、火災保険料、前家賃などは発生する」と明記されています（UR都市機構「ゼロゼロ物件とは？基礎知識や注意点」）。

つまり「初期費用0円」という表現は、正確には「敷金・礼金という2項目が0円」です。広告の大きな文字と、契約書の内訳の間には、最初からこの差があります。

仲介手数料には、法律で上限が決まっている

初期費用の中で、金額の決まり方に法律の物差しがあるのが仲介手数料です。国土交通省の案内では、不動産業者が貸主と借主の双方から受け取れる仲介手数料の合計は「1ヶ月分の賃料×1.1倍の金額」以内、居住用建物では依頼者の一方から受け取れる額は原則として「1ヶ月分の賃料×0.55倍の金額」以内とされています（国土交通省「不動産取引に関するお知らせ」）。ただし、仲介の依頼を受ける時点で借主の承諾を得ている場合は、この0.55倍の枠を超えて受け取ることができます。

家賃8万円の部屋なら、借主が払う仲介手数料は原則44,000円が上限の目安で、承諾があれば88,000円まで上がります。契約の場で渡される承諾書へのサイン1つで、上限の目安が2倍になる。この仕組みを知っているかどうかが、初期費用の分かれ目です。

消えた分は、月額と退去時と特約へ移る

では、貸す側は敷金・礼金の分をどこで取り戻すのでしょうか。行き先は主に3つです。

1つ目は月額です。家賃保証会社の保証料（初回に家賃の半月分前後がかかり、月額や更新で払い続ける形もあります）、24時間サポートなどの月額サービス費、そして物件によっては相場より少し高く設定された家賃そのもの。UR都市機構も、ゼロゼロ物件の中には家賃を相場よりも高めに設定しているものがあるとして、周辺の家賃と大きな違いがないか確認するよう促しています。

2つ目は退去時です。敷金は本来、退去時の原状回復費用と相殺するための預かり金です。国民生活センターは、契約時に敷金を支払っていない場合には「敷金から原状回復費用を差し引くことができないため、退去時に支払う費用が高額になる可能性があります」と指摘しています（国民生活センター「住み始める時から、『いつか出ていく時』に備えておこう！」）。クリーニング代が定額で特約に入っている物件も珍しくありません。

3つ目は特約の違約金です。UR都市機構の解説では、短期間で退去した場合に違約金を請求される物件があり、「2年未満で退去した際の違約金は家賃2カ月分」といったように、具体的な金額が明記されているか確認する必要があるとされています。初期費用の割引と引き換えに、住む期間の自由が細くなる形です。

2年間住んだ総額で比べると、順位は入れ替わる

初期費用だけを見ると、0円物件が安く見えます。しかし引っ越しの費用は「入るとき」だけではありません。家賃8万円の部屋に2年間住んだ場合の総額を試算してみます（以下は条件を置いたモデルケースです）。

通常の物件（敷金・礼金あり）では、家賃の総額が192万円、初期費用が約41万円（敷金・礼金が各8万円、仲介手数料8万8,000円、前家賃8万円、保証料4万円、鍵交換代と火災保険料で4万円）です。退去時は原状回復費用6万円を敷金から差し引き、敷金の残り2万円が戻ります。支払いの総額は約231万円になります。

0円物件（家賃が月2,000円高い8万2,000円という試算）では、家賃の総額が約197万円、初期費用は約28万円まで下がります。ただし月額のサポート費が2年で約4万円かかり、退去時はクリーニング代と原状回復費用の約9万5,000円を、相殺する敷金がないためその場で払います。総額は約239万円。初期費用では約12万円安かったのに、2年の総額では約8万円高くなる計算です。

もちろん、これは条件を置いた試算で、物件ごとの内訳によって結果は変わります。ただし「初期費用の安さ」と「住んでいる間の総額」は別の数字だ、という構造自体は変わりません。

私の見解：契約前に見るべきは、広告ではなく特約の3行

筆者の見解を述べます。0円物件自体は、悪い仕組みではありません。手元の現金を温存したい人にとって、初期費用が下がることには実利があります。問題は、「0円」という言葉が費用の総額ではなく「消えた2項目」だけを指している点です。得かどうかは広告の文字ではなく、次の3点を契約書で確かめてから判断すべきだと考えます。

1つ目、仲介手数料の額と、0.55カ月分を超える場合の承諾書にサインを求められていないか。2つ目、特約にある短期解約の違約金と、クリーニング代の定額条項。3つ目、月額で払い続ける保証料・サポート費の合計と、家賃が周辺相場と比べて高くないか。この3点を2年分の総額に直して比べれば、「0円」の実質が見えてきます。

※この記事にはアフィリエイト広告が含まれます。

表と感覚の差を数字で比べる見方は、条件を比べて選ぶ場面全般に通じます。手数料と条件で比べる習慣は、証券口座選びでも同じです。確率と判断の本を押さえるなら、Audibleや楽天ブックスが入口になります。

合わせて読みたい

–サブスクの解約画面が遠い理由

–高額講座の無料体験は入口だけ無料

–ポイント還元の「実質無料」は誰が払っている？

宣伝の仕組みを自社の販売に使いたい会社の無料相談は、お問い合わせ

Antithesisは「その『いいこと』、誰の得だ。」を掲げるメディアです。宣伝と数字の仕組みを分解し、得する側の構造を記事にしています。運営はウハウハ高等学校と同じグループです。

この記事は、Antithesis編集部が一次情報を確認して書いています。編集方針と運営者については運営者情報をご覧ください。お金の仕組みをまるごと学び直せば、こうした裏側が自分でも読めるようになります。楽しく学べるウハウハ高等学校の入学案内も、ぜひのぞいてみてください。

ここまで読めば、もう「なんとなく選ぶ」側ではありません。「自分の場合はどうなのか」をはっきりさせたい方は、お問い合わせから気軽にどうぞ。あなたのケースに合った関連情報も、あわせてご案内します。

Antithesis編集部

出典

• 国土交通省「不動産取引に関するお知らせ」
• UR都市機構「ゼロゼロ物件とは？基礎知識や注意点、初期費用節約のポイント」
• 国民生活センター「住み始める時から、『いつか出ていく時』に備えておこう！―賃貸住宅の原状回復トラブルにご注意―」

出典確認日：2026-11-13